Закон не обязывает каждого ипотечного заёмщика иметь созаемщика. Банк вправе поставить такое условие, если считает, что ваших доходов не хватит для платежа, или если квартира оформляется на нескольких человек. Настаивать он может, но заставить конкретного человека стать созаемщиком нельзя — это всегда добровольное решение.
В статье разбираю, когда банк действительно вправе требовать созаемщика, чем это отличается от поручительства и какие последствия наступают для обоих. После прочтения вы сможете оценить, стоит ли соглашаться, и что проверить до подписания.
Закон не содержит нормы, которая обязывала бы каждого ипотечного заёмщика иметь созаемщика. Банк — коммерческая организация, и он сам определяет требования к заёмщикам. Если банк считает, что вашего дохода не хватит на ежемесячный платёж, он вправе отказать в кредите или предложить привлечь созаемщика. Отказ без объяснения причин тоже возможен — это не нарушение. На практике требование созаемщика чаще всего появляется в трёх случаях: официальный доход ниже нужного банку уровня, испорченная кредитная история, возраст заёмщика близок к предельному на момент окончания кредита. Иногда банк настаивает, если квартира оформляется на нескольких собственников, например на супругов или родственников. Тогда банк хочет, чтобы все совладельцы стали созаемщиками, потому что квартира передаётся в залог и права на неё должны быть у ответственных лиц.
Приведу типичный пример. Человек обратился за ипотекой на однокомнатную квартиру. Его подтверждённая зарплата лишь немного превышала прожиточный минимум трудоспособного населения, а других официальных доходов он подтвердить не смог. Банк сразу сказал, что без созаемщика заявку не рассмотрит. Формально он имел право так поступить: закон не требует от банка выдавать кредит каждому, кто подал заявку. Если доход заёмщика ненадёжен, банк снижает свой риск за счёт второго плательщика.
Важно понимать: банк не может заставить конкретного человека стать созаемщиком. Это всегда личное решение. Но если вы хотите получить именно этот кредит в этом банке, отказ от созаемщика может означать отказ в выдаче. Поэтому до подписания стоит выяснить, какие именно требования не выполнены и можно ли их закрыть иначе — например, увеличить первоначальный взнос или сократить срок кредита. Иногда помогает справка о дополнительном доходе. Банк не обязан объяснять, почему он выбрал такие условия, но по вашему запросу менеджер обычно может сказать, что именно стало причиной. Исходя из этого можно искать варианты.
Созаемщик и поручитель отвечают по кредиту, но по-разному. Созаемщик — это такой же должник, как и основной заёмщик. Банк с первого дня просрочки может требовать деньги и с того, и с другого, не выбирая, кто главнее. Поручитель подключается, когда основной заёмщик перестал платить, и обычно банк сначала предъявляет требование основному должнику, а уже потом поручителю. Для созаемщика такого «сначала» нет. Кроме того, созаемщик указывается в кредитном договоре как сторона, его доход учитывается при расчёте суммы кредита. Поручитель лишь гарантирует возврат, его доход обычно не увеличивает доступную сумму.
| Параметр | Созаемщик | Поручитель |
|---|---|---|
| Когда возникает обязанность платить | Сразу после подписания, наравне с основным заёмщиком | После того, как основной заёмщик допустил просрочку и банк предъявил требование |
| К кому банк обращается в первую очередь | К любому, по своему выбору | Обычно сначала к основному заёмщику |
| Влияние на кредитную историю | Долг учитывается как собственный | Учитывается как поручительство |
| Можно ли выйти из обязательства | Только с согласия банка, обычно после замены или погашения | Можно попробовать договориться, но на практике сложно |
Ещё одно важное отличие: у созаемщика кредит отражается в кредитной истории как собственный долг. Это значит, что при обращении за своей ипотекой банки увидят полную сумму чужого кредита и могут отказать из-за высокой долговой нагрузки. Поручительство тоже видно в кредитной истории, но иначе. Поэтому если вас просят стать созаемщиком, считайте, что вы берёте этот кредит на себя в полном объёме. Поручительство — тоже риск, но оно обычно активируется позже.
Банк получает второго плательщика с доходом, на который можно обратить взыскание. Если основной заёмщик потеряет работу, банк направит требование созаемщику. При этом не имеет значения, кто фактически живёт в квартире и кто платил раньше. По закону обязательство солидарное, то есть каждый отвечает за всю сумму долга, а не за половину.
Например, если остаток долга по ипотеке составляет два миллиона рублей, банк вправе потребовать всю сумму с созаемщика, даже если тот не прописан в квартире и не пользовался ею. Созаемщик потом может попытаться взыскать выплаченное с основного заёмщика, но это отдельный процесс, и не факт, что деньги удастся вернуть. Также банк может обратить взыскание на заработную плату созаемщика. По общему правилу из зарплаты удерживают не более 50 процентов дохода, а если долг связан с алиментами или возмещением вреда, до 70, но для обычного кредита действует 50.
Если у созаемщика есть вклады, счета, другое имущество, банк через суд может обратить на них взыскание. Единственное жильё, если оно не в ипотеке, защищено, но ипотечная квартира как раз и является залогом. Поэтому риски для созаемщика почти такие же, как для основного должника.
Для основного заёмщика созаемщик — это не только способ получить кредит, но и дополнительная зависимость. Если созаемщик решит, что не должен платить, потому что квартира не его, возникнет конфликт. Придётся либо платить самому, либо договариваться через суд. Кроме того, если созаемщик захочет выйти из договора, банк может потребовать досрочного погашения части долга или замены на другого человека.
Для созаемщика риски ещё выше. Он отвечает по чужому кредиту, но при этом может не иметь прав на квартиру. Если основной заёмщик перестанет платить, банк начнёт звонить, присылать требования, а затем подаст в суд. После решения суда долг могут взыскивать через приставов: удерживать часть зарплаты, арестовывать счета, ограничивать выезд за границу при долге от 30 000 рублей.
Отдельная история — банкротство. Если основной заёмщик пройдёт процедуру банкротства, его долги могут списать, но созаемщик останется должен банку, если сам не подаст на банкротство. То же самое в обратную сторону: банкротство созаемщика не освобождает основного заёмщика. Поэтому прежде чем соглашаться, нужно понимать, что это надолго и всерьёз.
Скажу прямо, подходит ли вам процедура, что будет с имуществом и во сколько это обойдётся. Без обещаний, которых не может дать ни один юрист.
Представим типичную ситуацию. Потенциальный заемщик имеет нестабильный официальный доход, и банк отказывается выдавать ипотеку без дополнительного обеспечения. В качестве обеспечения выступает созаемщик — как правило, близкий родственник. Ему обещают, что платить будет основной заемщик, и он соглашается подписать договор. Однако с юридической точки зрения созаемщик не просто помогает с кредитом, а принимает на себя равную ответственность по нему.
Допустим, через пару лет основной заемщик теряет работу. Банк сначала звонит обоим, затем подает иск в суд. Суд взыскивает задолженность солидарно с обоих созаемщиков. Это означает, что приставы могут удерживать часть зарплаты и пенсии даже того, кто фактически не получал кредит и не тратил эти деньги. Обычно в такой ситуации созаемщик пытается ссылаться на устные договоренности, но юридической силы они не имеют: договор подписан добровольно, а условия, включая сумму долга и срок, были известны заранее.
Нередко единственным выходом становится продажа заложенной квартиры, чтобы погасить долг. Вывод прост: если вы становитесь созаемщиком, то принимаете на себя кредитное обязательство наравне с заемщиком, со всеми рисками и последствиями.
Самая частая ошибка — относиться к созаемщику как к формальности. Люди думают: «Я просто подпишу, платить будет муж или сын, а я ни при чём». На деле подпись в кредитном договоре делает человека полноправным должником. Банк не будет разбираться, кто жил в квартире и кто платил.
Последствия наступают быстро. Если основной заёмщик допустил просрочку, банк сообщит в бюро кредитных историй, и у созаемщика испортится кредитная история. Ему будет сложно взять свой кредит или ипотеку. Дальше могут начаться звонки, суд, приставы. По закону с дохода могут удерживать до 50 процентов. Если долг превышает 30 000 рублей, пристав вправе ограничить выезд за границу.
Ещё одна ошибка — не читать, какие обязанности прописаны в договоре. Там может быть условие, что при разводе или разделе имущества банк вправе потребовать досрочного погашения. Люди узнают об этом слишком поздно. Поэтому перед подписанием нужно просить проект договора и внимательно изучать раздел об ответственности.
Если банк просит созаемщика, не спешите отказываться или соглашаться. Пройдите по шагам.
Вы всегда можете отказаться быть созаемщиком. Это не нарушение и не повод для претензий. Банк, в свою очередь, вправе не выдать кредит. Если основной заёмщик очень хочет получить ипотеку, можно попробовать договориться с банком: предложить больший первоначальный взнос, сократить срок кредита, предоставить дополнительные документы о доходе или найти другого созаемщика с более надёжным доходом.
Если вы уже подписали договор и хотите выйти, простого заявления недостаточно. Нужно согласие банка, а банк редко идёт на это, потому что вывод созаемщика снижает обеспечение кредита. Обычно требуется либо полное досрочное погашение, либо замена на другого человека, которого банк одобрит. В некоторых случаях можно договориться о частичном досрочном погашении, после которого банк согласится убрать созаемщика, но это индивидуально.
Если платить уже тяжело, можно рассмотреть инструменты, которые даёт закон. Например, кредитные каникулы при снижении дохода более чем на 30 процентов за два месяца, отсрочка до шести месяцев. Но каникулы лишь сдвигают срок, а не списывают долг. Если ситуация совсем тяжёлая, имеет смысл оценить перспективы банкротства, но нужно понимать, что для созаемщика это отдельная процедура со своими последствиями.
Нет. Стать созаемщиком можно только добровольно. Банк вправе предложить такое условие и отказать в кредите, если вы не согласны, но принуждать или угрожать не имеет права.
Да. Обязанность платить не связана с проживанием. Если вы подписали договор как созаемщик, вы отвечаете по кредиту наравне с основным заёмщиком, даже если не прописаны и не пользуетесь жильём.
Сам по себе развод не прекращает обязательства созаемщика. Нужно либо договориться с банком о замене, либо погасить кредит. Без согласия банка выйти не получится.
Да. Кредит отражается в кредитной истории созаемщика как собственный долг. Если будут просрочки, это снизит ваш кредитный рейтинг и помешает получить свои кредиты.
Банк вправе потребовать всю сумму долга с вас как с созаемщика. Может подать в суд, а после решения — обратиться к приставам. Тогда возможны удержания из зарплаты, арест счетов и ограничение выезда за границу.
Пришлю расчёт по вашей ситуации в Telegram или МАХ и отвечу на вопросы лично. Без звонков колл-центра.
Каждое дело разное: одна деталь меняет ответ на противоположный. Напишите или позвоните — посмотрю вашу ситуацию и скажу, что делать дальше.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации: детали дела меняют ответ.