Можно ли взять созаемщика по ипотеке? Да, закон это не запрещает. Банк часто сам предлагает привлечь созаемщика, если вашего дохода не хватает для одобрения нужной суммы. Созаемщик — это не поручитель, а полноценный участник кредитного договора. Он отвечает по кредиту наравне с основным заемщиком, и банк вправе требовать выплаты с любого из вас.
Статья поможет тем, кто думает взять созаемщика или самому стать им. Разберу, как это влияет на одобрение, какие обязательства берет на себя второй участник и что проверить, чтобы не потерять право на налоговый вычет. Объясню на практике, с примерами из вашего города и вашего региона.
Созаемщик — это человек, которого банк включает в кредитный договор наравне с основным заемщиком. Его доходы учитываются при расчете максимальной суммы кредита. Это не поручитель: поручитель отвечает только тогда, когда заемщик перестал платить, а созаемщик обязан платить с первого дня, как и основной заемщик. Банк может сам предложить привлечь созаемщика, если вашего дохода не хватает для одобрения нужной суммы или если вы хотите снизить ставку.
Чаще всего созаемщиком становится супруг или супруга, но закон не ограничивает круг лиц: это может быть родитель, взрослый ребенок или даже друг, если банк согласен. Главное — платежеспособность и готовность нести солидарную ответственность. На практике в вашем городе я часто вижу, как родители становятся созаемщиками по ипотеке детей, чтобы увеличить сумму кредита, но при этом не оформляют долю в квартире. Это риск, о котором расскажу ниже.
Для банка созаемщик — это дополнительный источник дохода и дополнительная ответственность. Поэтому банк проверит его так же строго, как основного заемщика: кредитную историю, справку о доходах, наличие других долгов. Если у созаемщика хорошая кредитная история и стабильный официальный доход, это повышает шанс одобрения и может дать более низкую процентную ставку. Но гарантий нет: банк смотрит на совокупный доход и общую долговую нагрузку обоих заемщиков.
Иногда лучше найти созаемщика с высоким официальным доходом, чем брать на себя лишние обязательства. Чтобы разница была понятна, сравню поручителя и созаемщика в таблице:
| Критерий | Поручитель | Созаемщик |
|---|---|---|
| Обязанность платить | Только при неоплате основного заемщика | С первого дня наравне с заемщиком |
| Учет дохода при одобрении | Не всегда учитывается | Учитывается полностью |
| Право на налоговый вычет | Нет | Возможно, если есть доля в собственности и фактическая уплата |
| Риск при банкротстве | Отвечает поручительством | Отвечает по кредиту как заемщик |
Главное, что нужно понять: созаемщик отвечает по кредиту солидарно. Это значит, что банк вправе требовать всю сумму долга и с основного заемщика, и с созаемщика — по своему выбору. Если основной заемщик перестал платить, банк может сразу обратить взыскание на доходы созаемщика, не дожидаясь, пока тот сам заплатит. В моей практике бывает, что приставы списывают деньги со счета созаемщика, хотя он даже не жил в этой квартире.
При этом созаемщик не автоматически получает право на квартиру. Если он не указан в договоре купли-продажи как собственник, он несет обязательства, но не имеет доли в недвижимости. Это серьезный риск: вы можете годами платить за чужую квартиру. Поэтому до подписания кредитного договора важно оформить свою долю в собственности, если вы вкладываете свои деньги в покупку. Иначе после выплаты кредита у вас не будет прав на жилье, и вы не сможете даже прописаться без согласия собственника.
Право на имущественный налоговый вычет по расходам на покупку жилья и уплаченным процентам имеют налогоплательщики, которые фактически несли эти расходы. Если созаемщик платит по кредиту, но не является собственником, он может потерять право на вычет. Налоговая инспекция проверяет, кто указан в договоре купли-продажи и платежных документах. Поэтому если вы стали созаемщиком, но не оформили долю, вы рискуете остаться без возврата налога, хотя фактически платили по кредиту.
Чтобы не потерять вычет, лучше заранее определить доли в собственности. Если вы стали созаемщиком и совладельцем, вы можете получить вычет пропорционально своей доле и фактическим расходам. Супруги вправе распределить вычет между собой, подав заявление в налоговую инспекцию. Уточните в своей инспекции перечень документов: обычно это кредитный договор, платежки и выписка из ЕГРН. В вашем городе многие клиенты узнают об этом уже после подписания договора, когда вернуть вычет сложнее.
Скажу прямо, подходит ли вам процедура, что будет с имуществом и во сколько это обойдётся. Без обещаний, которых не может дать ни один юрист.
Если созаемщик столкнулся с другими долгами и думает о банкротстве, важно помнить: ипотечный долг обеспечен залогом квартиры. По закону о банкротстве единственное пригодное для проживания жилье не продают, но ипотечное жилье — исключение, оно находится в залоге у банка. Это значит, что при банкротстве созаемщика банк вправе обратить взыскание на квартиру, даже если это единственное жилье. Списать ипотечный долг в обычной процедуре банкротства почти невозможно, если квартира в залоге.
Однако с 8 сентября 2024 года действует статья 213.10-1 закона № 127-ФЗ. Она позволяет заключить с банком отдельное мировое соглашение или локальный план реструктуризации по ипотеке на единственное жилье. Платить по такому соглашению может даже третье лицо. Это шанс сохранить квартиру, если созаемщик проходит банкротство, но нужно действовать до того, как банк начнет требовать продажи залога. Поэтому прежде чем становиться созаемщиком, оцените свои риски на случай финансовых проблем.
Люди часто соглашаются стать созаемщиком по просьбе родственника, не вникая в условия. Они думают, что это формальность, а потом оказываются должны банку наравне с основным заемщиком. В договоре может быть условие о солидарной ответственности, о праве банка списывать деньги с любого счета, о неустойке за просрочку. Иногда созаемщик узнает о списании всей зарплаты, только когда приставы уже арестовали счет.
Еще одна ошибка — не обсудить письменно, кто будет платить, если основной заемщик потеряет работу или заболеет. Без соглашения между собой вы не сможете заставить его компенсировать ваши платежи. В итоге вы платите по чужому кредиту, портите свою кредитную историю и не имеете прав на квартиру. Читайте договор, задавайте вопросы банку, а лучше покажите его независимому юристу. В вашем городе это стоит дешевле, чем потом судиться.
Допустим, человек соглашается стать созаемщиком по ипотеке родственника, чтобы тому одобрили большую сумму. Доля в квартире при этом не оформляется — считается, что это простая помощь. Через какое-то время основной заемщик теряет работу, платежи прекращаются. Банк начинает звонить созаемщику и списывать деньги с его карты. Здесь встает вопрос: можно ли выйти из созаемщиков?
Как правило, без согласия банка это невозможно. Но можно попытаться уменьшить нагрузку: подать заявление на кредитные каникулы по статье 6.1-2 закона № 353-ФЗ, если доход основного заемщика упал более чем на 30%. Банк может одобрить отсрочку на 6 месяцев. За это время ситуация с работой иногда нормализуется, и платежи возобновляются. В итоге подобная ситуация показывает: созаемщик — не формальность, а полноценная ответственность по кредиту. С самого начала стоило оформлять долю в собственности и договариваться о последствиях заранее.
Банк будет оценивать кредитную историю обоих. Если она плохая у основного заемщика, созаемщик с хорошей историей может улучшить шансы, но не гарантирует одобрение. Если плохая у созаемщика, это может снизить вероятность одобрения.
Закон не ограничивает круг лиц: это может быть супруг, родственник, друг, если банк согласен. Главное — платежеспособность и согласие нести солидарную ответственность.
Только если он указан в договоре купли-продажи как собственник. Созаемщик по кредиту автоматически не становится собственником. Поэтому важно оформить долю, если вы вкладываете свои деньги.
Без согласия банка нельзя. Банк может вывести созаемщика из договора, если основной заемщик докажет, что сможет платить сам. Обычно это возможно после частичного погашения кредита или улучшения финансового положения.
Банк вправе требовать всю сумму долга с любого из созаемщиков. Испорченная кредитная история и взыскание могут коснуться обоих. Поэтому созаемщик должен быть готов нести полную ответственность.
Пришлю расчёт по вашей ситуации в Telegram или МАХ и отвечу на вопросы лично. Без звонков колл-центра.
Каждое дело разное: одна деталь меняет ответ на противоположный. Напишите или позвоните — посмотрю вашу ситуацию и скажу, что делать дальше.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации: детали дела меняют ответ.