Созаёмщик по ипотеке — полноценный должник перед банком. Если вы подписали договор, просто «выйти» по собственному желанию нельзя: обязательство можно прекратить, но только по согласию банка или через предусмотренные законом процедуры. А просто перестать платить — не выход, а начало взыскания.
В этой статье я объясняю, когда банк может выпустить созаёмщика из договора, чем различаются законные способы освободиться от долга и что делать, если платить нечем и вы оказались заложником чужой ипотеки. Материал пригодится и тем, кто только думает подписать договор «за компанию», — чтобы оценить риски до подписи.
Созаёмщик — это не свидетель и не «человек для дохода». Он подписывает кредитный договор вместе с титульным заёмщиком, и банк учитывает его доход при выдаче ипотеки. По договору он отвечает по кредиту наравне с заёмщиком. Мои клиенты часто говорят: «я просто помогал, у меня кусочка квартиры нет». Но это не отменяет долга перед банком: юридически вы такой же должник, как и тот, на кого оформлена квартира.
Созаёмщика нередко путают с поручителем. Поручитель в сделку как получатель денег не входит, он обеспечивает чужие обязательства. Созаёмщик же в договоре выступает как полноправный участник кредита. Поэтому банк сам решает, с кого требовать платежи: с титульного заёмщика, с созаёмщика или с обоих сразу. Это называется солидарной ответственностью, и она включена в договор почти всегда.
На практике риски выглядят так. Если основной заёмщик перестаёт платить, банк не обязан сначала «дожать» его, а потом прийти к вам. Он вправе сразу подать иск к созаёмщику. Дальше вступают приставы: списание денег со счетов, удержания из зарплаты, арест имущества, запрет на выезд за границу. Поэтому прежде чем подписывать ипотечный договор «за друга», стоит честно ответить себе, сможете ли вы сами платить этот кредит, если другой человек исчезнет или потеряет доход.
Короткий ответ: нет, если банк не согласен. Кредитный договор — это сделка между сторонами. Изменить её можно только по взаимному согласию заёмщика, созаёмщика и банка. Ваше желание «освободить себя» юридического значения не имеет. Пока в договоре стоит ваша фамилия, банк вправе предъявлять требования именно к вам.
Некоторые пытаются оспорить договор в суде, ссылаясь на то, что «квартира не моя» или «деньги не мне давали». Такие иски почти всегда проигрышны: вы подписали документ добровольно и понимали, что становитесь созаёмщиком. Суд может освободить от обязательств только при грубых нарушениях со стороны банка, например при подделке подписи, и это редкость.
Поэтому я всегда говорю: не тратьте время на поиск «лазейки», а идите в банк и договаривайтесь. Банк заинтересован в возврате денег, и иногда соглашается на замену созаёмщика, если предложить ему платёжеспособного кандидата. Если договориться не получается, остаются другие законные пути: погасить кредит, продать квартиру с согласия банка или пройти процедуру банкротства. Но «просто перестать платить» в этот список не входит.
Самый распространённый способ — замена созаёмщика. Вы находите человека, который готов взять на себя ваши обязательства, и предлагаете его банку. Банк проверяет доход, кредитную историю, общую долговую нагрузку. Если новый кандидат проходит, стороны подписывают дополнительное соглашение, и вас выводят из договора. Важно, чтобы на замену согласились титульный заёмщик, новый созаёмщик и сам банк.
Второй путь — полное досрочное погашение ипотеки. Как только кредит закрыт, обязательства прекращаются и для заёмщика, и для созаёмщика. Но для этого нужны деньги, часто большие. Третий путь — продажа заложенной квартиры. Банк обычно даёт согласие, если вырученная сумма покрывает остаток долга. Иногда разницы не хватает, и тогда приходится искать дополнительные средства.
Ещё один вариант — перекредитование. Титульный заёмщик берёт новый кредит на своих условиях и гасит текущую ипотеку. Если после этого вы подписываете соглашение о выходе из старого договора, ваша роль заканчивается. Но и здесь решает банк: он должен одобрить новый кредит и убедиться, что платёжеспособность заёмщика достаточна. Ни один из этих способов не сработает без письменного оформления.
Выбор способа зависит от трёх вещей: сколько осталось платить по кредиту, есть ли у вас деньги и согласен ли банк на изменение условий. Досрочное погашение юридически самое простое, но финансово самое тяжёлое. Замена созаёмщика не требует ваших денег, зато зависит от того, найдёте ли вы кандидата и одобрит ли его банк. Продажа квартиры возможна, если недвижимость ликвидная и её стоимости хватает на долг.
Для наглядности приведу таблицу.
| Способ | Что происходит | Когда подходит |
|---|---|---|
| Замена созаёмщика | Банк включает в договор нового человека, вас исключают | Есть кандидат с доходом, которого одобрит банк |
| Досрочное погашение | Кредит закрыт, обязательства прекращены | Есть нужная сумма |
| Продажа квартиры | Долг погашается из вырученных денег | Квартиру можно продать, банк согласен |
| Перекредитование | Новый кредит гасит текущую ипотеку | Заёмщик может получить новый кредит |
| Банкротство | Долг созаёмщика списывается по закону | Платить нечем, другие пути исчерпаны |
Все способы, кроме банкротства, требуют согласия банка. Поэтому перед походом в банк возьмите свежий график платежей и узнайте точный остаток долга. Иногда банк идёт навстречу, если видит конкретного нового плательщика или план рефинансирования. Если же банк отказал, а платить нечем, не отчаивайтесь: остаётся процедура банкротства, и о ней стоит поговорить отдельно.
Скажу прямо, подходит ли вам процедура, что будет с имуществом и во сколько это обойдётся. Без обещаний, которых не может дать ни один юрист.
Когда долг превышает 500 000 рублей, просрочка больше трёх месяцев и расплатиться не получается, закон обязывает гражданина подать заявление о собственном банкротстве. Для созаёмщика это способ законно списать долг, даже если квартира, под которую взят кредит, ему не принадлежит. Подать заявление можно и раньше, если уже видно, что рассчитаться не выйдет.
В судебном банкротстве сначала рассматривают реструктуризацию долгов. Если дохода не хватает даже на текущие платежи, вводят реализацию имущества. У созаёмщика, у которого нет доли в ипотечной квартире, собственное единственное жильё обычно остаётся: его не продадут, если оно не находится в залоге у банка. Ипотечная квартира — другое дело: она предмет залога, и на неё взыскание обратить могут.
Судебное банкротство не бесплатно: нужно вносить вознаграждение финансовому управляющему и оплачивать публикации. Точные расходы зависят от обстоятельств дела. После списания долга остаются последствия: пять лет при получении кредитов нужно сообщать о банкротстве, три года нельзя руководить организацией, а повторное банкротство по своему заявлению возможно не раньше чем через пять лет. Для созаёмщика, который уже не может платить, это часто меньшая цена, чем бесконечные взыскания.
Чаще всего ко мне приходят люди, которые стали созаёмщиками по просьбе родственника или друга. Им говорили: «Это формальность, платить буду я, квартира оформлена на меня». Когда заёмщик теряет работу или просто перестаёт платить, банк приходит к созаёмщику. Устные обещания не имеют юридической силы, в суде работает только подпись в кредитном договоре.
Вторая распространённая ошибка — платить за заёмщика и не сохранять документы. Если вы своими деньгами закрывали его просрочку, у вас появляется право взыскать эти суммы с заёмщика. Но доказать это можно только квитанциями, выписками, распиской или перепиской. Без документов считается, что вы просто подарили деньги. Я советую завести отдельную папку и хранить каждое подтверждение платежа.
Третья ошибка — прятаться от суда и приставов. Некоторые клиенты говорят: «Я не подписывал повестку, значит, ничего не было». Это не работает. Если банк получил судебный приказ, вы можете отменить его в течение десяти дней, написав любые возражения. Если пропустить срок, приказ вступит в силу, и приставы начнут списывать деньги. Не открывайте конверты, а решайте вопрос по существу: идите в суд, заявляйте возражения, приносите платежи и документы.
Представим, что пожилой родственник становится созаёмщиком по ипотеке взрослого ребёнка, а квартира оформлена на ребёнка. Если основной заёмщик теряет работу и перестаёт платить, банк обращается в суд и взыскивает долг с обоих солидарно. После этого приставы могут удерживать часть пенсии созаёмщика. Важно понимать: если собственная квартира созаёмщика не была в залоге, продать её за этот долг нельзя.
Допустим, исполнительное производство длится больше года, имущества для погашения нет, а сам созаёмщик — неработающий пенсионер. В такой ситуации он вправе обратиться с заявлением о внесудебном банкротстве в МФЦ по месту жительства. Достаточно подготовить заявление и перечислить всех кредиторов — через шесть месяцев долг перед банком спишут. Титульный заёмщик при этом останется должен по ипотеке, но созаёмщик перестанет быть заложником чужого кредита.
Этот пример показывает: банкротство созаёмщика не спасает титульного заёмщика, зато освобождает от долга того, кто реально не может платить.
Если вы уже созаёмщик и хотите прекратить своё участие в кредите, действуйте по шагам, а не ждите, пока накопится просрочка.
Каждый случай ипотеки индивидуален: у банка свои требования к новым созаёмщикам, у заёмщика своя финансовая ситуация, у вас — свой риск. Поэтому перед решительными шагами сверьтесь с документами и, если нужно, получите консультацию юриста с анализом вашего договора.
Нет. Кредитный договор можно изменить только по соглашению сторон: банка, заёмщика и созаёмщика. В суде освободиться от договора почти невозможно, если нет грубых нарушений при его подписании. Поэтому сначала ищите варианты договориться с банком, а если платить нечем — рассматривайте банкротство.
Созаёмщик получает кредит вместе с заёмщиком и отвечает перед банком сразу. Поручитель в сделку как получатель денег не входит, он обеспечивает обязательства другого человека. Для банка созаёмщик — полноправный должник, поэтому требования могут предъявить ему без ожидания, пока заёмщик перестанет платить.
Да, можно обратиться к заёмщику с требованием о возмещении уплаченных сумм. Если он откажется, вопрос решается в суде. Но для этого нужны платёжные документы, выписки и переписка, подтверждающие, что платили именно вы. Без бумаг доказать возврат денег сложно.
Да, долг перед банком спишут именно с созаёмщика, если он соответствует требованиям закона о банкротстве и не скрывал имущество. Титульный заёмщик при этом должником остаётся: банкротство одного из солидарных должников не освобождает другого. После процедуры остаются последствия: несколько лет нужно сообщать о банкротстве при получении кредитов.
Единственное пригодное для проживания жильё защищено законом, если оно не находится в залоге. Если созаёмщик не передавал свою квартиру в ипотеку, её не продадут за этот долг. Другое дело — ипотечная квартира, купленная с участием созаёмщика: она является предметом залога, и на неё банк вправе обратить взыскание.
Пришлю расчёт по вашей ситуации в Telegram или МАХ и отвечу на вопросы лично. Без звонков колл-центра.
Каждое дело разное: одна деталь меняет ответ на противоположный. Напишите или позвоните — посмотрю вашу ситуацию и скажу, что делать дальше.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации: детали дела меняют ответ.